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Un futuro condicionado por el envejecimiento

Por M.J.G.Serranillos | El Mundo

La población envejece a un ritmo acelerado y se imponen nuevos modelos de familias, con un solo miembro y con menos hijos. Son algunos de los cambios demográficos que vive actualmente España y a los que sectores como el inmobiliario deben prestar una atención especial.

Estas tendencias asociadas a la población y sus efectos en el sector fueron algunos de los asuntos que se pusieron sobre la mesa en un foro inmobiliario celebrado en la escuela de negocios IESE en Madrid esta semana. En el encuentro participaron representantes de Sociedad de Tasación, Castellana Properties, Arcano, Solvia y Quabit, que analizaron los retos actuales y futuros que debe abordar el inmobiliario.

Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, recordó los datos del INE referidos al envejecimiento poblacional. Actualmente, el porcentaje de españoles mayores de 65 años se sitúa en el 18%, cifra que irá en aumento en las próximas décadas. De tal manera que, en 2031, alcanzaría el 26% y en el año 2066 se elevaría al 34%.

Villanueva señaló que el principal efecto del envejecimiento sobre el mercado de la vivienda se percibe en la visión de ésta por parte del comprador de mayor edad. «Cada vez más, será vista como un producto en el que invertir y que sirva de complemento que aporte rentabilidad de cara a la jubilación. Muchos verán una casa también como un bien patrimonial para dejar en herencia a los hijos», explicó.

Son cambios de mentalidad que el sector no debe obviar, ya que marcarán los hábitos de compra de una casa en los próximos años. Tampoco debe dejar de prestar atención a los más jóvenes y sus dificultades para comprar una vivienda, «con la consiguiente caída de la demanda por parte de este importante segmento poblacional». A propósito de estos compradores, Villanueva señaló que «para ellos es inaceptable el concepto de créditos hipotecarios a 30 o 40 años».

Detectar oportunidad

En opinión de la directiva de Sociedad de Tasación, «de los cambios demográficosy sus efectos apenas se habla», y añadió, a modo de advertencia, que «son una auténtica bomba de relojería».

Pero la demografía puede verse también como una oportunidad de negocio. Así lo mostró Cristina Reina Olmedo, directora de Real Estate de la firma de asesoramiento financiero Arcano. «Estos cambios influyen, sin duda, en los hábitos de compra de una vivienda. De ellos, pueden surgir nuevos negocios de crecimiento, como las residencias de ancianos, que se han posicionado como un producto de inversión inmobiliaria alternativa a los tradicionales», resaltó Reina. «Hay que estar atentos a estas transformaciones, porque pueden ser una interesante vía de crecimiento para el inversor», añadió.

Javier Prieto, director general de la promotora Quabit, reflexionó sobre los movimientos demográficos entre ciudades. Lanzó la siguiente pregunta: «¿Por qué no se construyen pisos en Soria o en Cuenca?».

Las mayores oportunidades laborales en Madrid y Barcelona provocan la atracción de personas que desean vivir en estas dos capitales y, por tanto, la demanda y los precios se disparan en estos mercados, cosa que no ocurre en otras provincias.

Precisamente, de la acusada demanda en Madrid y Barcelona se deriva una de las características del actual ciclo inmobiliario: las distintas velocidades en la recuperación de la actividad. Así se recordó en el foro, donde se expuso que, a diferencia de los años del boom, en la actualidad, el crecimiento de la construcción se está dando en las dos principales capitales, entre otros focos, no por igual en el conjunto de regiones. «En la época anterior, el crecimiento y posterior crisis se dio de forma acompasada en todas las zonas. Ahora, hay notables diferencias entre unas y otras. Madrid y Barcelona juegan en otra división», recordó Consuelo Villanueva.

También se abordó la recurrente cuestión de los últimos tiempos sobre si existe o no una nueva burbuja en el sector. La opinión de los ponentes fue en la misma línea: no existe. Javier Prieto fue tajante: «No hay burbuja. Estamos muy lejos de los años en los que hubo. El mercado está sano, se está normalizando y vemos crecimiento hasta el año 2022».

Además, se debatió sobre las notables subidas del precio del alquiler en Madrid y de si era necesario poner topes a los precios de las rentas mensuales. «Es un error. Hay que apostar por otras medidas para poner en el mercado de alquiler más viviendas, como incentivos y medidas proteccionistas a los caseros para que dejen de tener miedo de arrendar, por temor a impagos de los inquilinos», resaltó Prieto. El directivo añadió que, «no sólo se presentan buenas perspectivas para el segmento residencial, también se dan importantes movimientos en el mercado de oficinas, que generan negocio y crecimiento para los inversores». La evolución de la economía española es buena -aunque se ha revisado a la baja la previsión de crecimiento al 2,6% en 2018- y, por consiguiente, se refleja en el buen momento del sector inmobiliario.

Vuelta de la confianza

En el foro del IESE se subrayó igualmente la vuelta de la financiación para desarrollos inmobiliarios, siempre que cumplan unas garantías y se aborden bajo una seguridad por parte del promotor. Cristina Reina recordó este aspecto, pero insistió en el hecho de que «la financiación apoya al crecimiento del sector, no lo impulsa», dejando claro que no se pone capital para un desarrollo residencial sin unas mínimas garantías. «Sólo para activos estabilizados», resaltó.

Otro de los asuntos tratados fue el creciente protagonismo de las socimis en el mercado y se expresó el miedo por el cambio fiscal de estas sociedades de inversión planteado por el Gobierno. «Esperamos que no se produzca y se mantenga la fiscalidad ventajosa. Si no, podría producirse una fuga de inversiones», señaló Alfonso Brunet, consejero delegado Castellana Properties, dueña de varios centros comerciales en España.

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